凯发官网入口北京北部产业带分布发展趋势|美国猪ZOOM|
AG凯发K8真人娱乐★◈，凯发APP凯发K8官网首页★◈。凯发K8旗舰厅而望京★◈，就是这个U的右上角★◈。★◈。★◈。各种互联网大牌聚集于此★◈，产业高地★◈，非常光鲜★◈。
之前在忘记哪篇文章里介绍过★◈，中关村是一个被赋予了太多内涵的概念★◈，而且在不同历史时期★◈，不断变化★◈。★◈。★◈。
北京是最先推行1+N园区的★◈，已经把中关村园区扩大到了北京的每一个区★◈。★◈。★◈。后来上海张江也采用了同样的方式美国猪ZOOM★◈，几乎各区都有分园★◈。★◈。★◈。目的就是将国家给的园区优惠政策★◈，尽可能撒播到更广泛的区域★◈，带动整个城市的发展★◈。★◈。★◈。
政府对于产业或者区域★◈，肯定是有高瞻远瞩的规划的★◈，当然了★◈，市场也有自己的意志★◈，市场最后跑成啥样★◈，其实就是政府与市场之间拉扯平衡与妥协的结果★◈。★◈。★◈。
比如中关村科学城★◈，早在2011年★◈，当时规划的区域75平方公里★◈，是放在了所谓的“中知学”区域凯发官网入口★◈，如下图红线范围★◈，骨架就是中关村大街-知春路-学院路构成的H型★◈。★◈。★◈。
中关村历史上是以中科院为核心逐渐发展起来的★◈。★◈。★◈。中关村核心区★◈，也就是中关村西区（海淀黄庄与北大之间）和东区（融科）★◈，如果20年后的现在眼光来看★◈，无论是当时的规划还是实施★◈、运营★◈，都存在非常多的问题★◈，算是历史局限性吧★◈。★◈。★◈。
2011年规划的中关村科学城★◈，在中关村核心区的基础上★◈，向东扩展到了学院路（北航★◈、北科大★◈、林大★◈、地质大学★◈、北语等）★◈，向南跨过知春路（中科院★◈、中航体系★◈、航空航天）★◈，扩展到了北下关区域（涵盖了北邮★◈、中央财经★◈、北交大★◈，不能再往南了★◈，往前就出了海淀区★◈，到西城区了★◈。★◈。★◈。）★◈，基本上把海淀辖区内的高校都涵盖了进来★◈。
这个区域★◈，人口密度差不多是每平方公里2.2万人★◈，2011年做这个规划时★◈，区域人口数大概120万多人★◈，占到海淀区常住人口的三分之一★◈。比人口数量更重要的★◈，是人口刺比例★◈。★◈。★◈。外来人口★◈：本地人口★◈：在校学生的数量分别是50★◈：40★◈：30万人★◈，这个比例挺好★◈，外来人口和学生占到了三分之二★◈，在整体均衡的基础上★◈，兼具智力★◈、活力★◈、创造力★◈。★◈。★◈。
可以说★◈，这个区域应该是海淀区最精华的部分了★◈，南边到北二环★◈，北边到北五环★◈，靠近核心城区★◈，生活配套成熟★◈，人口特征均衡向好★◈，尤其是四环内★◈，高校多★◈、科研院所多★◈、科创氛围浓郁★◈。★◈。★◈。
但是★◈，为什么10年过去了★◈，产业并没有按照政府的规划在这个区域内扎根凯发官网入口★◈，而是在积极向北★◈、向东溢出★◈。★◈。★◈。发生了什么？问题的核心★◈，在于权属问题★◈。★◈。★◈。
之前在讲中关村西区的文章里说过★◈，中关村路东是中科院驻地★◈，海淀区根本动不了中央事业单位★◈，所以只能忍痛把原来海淀镇的驻地给拆迁了★◈，腾出来四环内的成片开发的空间★◈，这才有了现在的中关村西区★◈。
同样的逻辑★◈，我们来盘一下上述规划的中关村科学城区域★◈，看看底层的家底★◈。★◈。★◈。
红线范围内★◈，主要分为国有土地和集体用地两类★◈。国有土地为4000公顷左右★◈，其中高校占51%★◈，科研院所占14%★◈，部队占3%★◈，他们的土地都是国家划拨用地★◈，这加起来就占据了78%★◈，意味着★◈，在市场主体手中的土地只有22%左右★◈。
集体用地为510公顷（归属于村集体或者合作社）★◈，这部分算是可以商量着用起来★◈，不过即便把这部分加进去★◈，中关村科学城“中知学”区域范围内★◈，非划拨用地的比例也只有差不多30%★◈。
可以说★◈，在划拨用地占大头★◈、机关大院普遍存在且形成割裂的权属格局下★◈，海淀区可以放手发展中关村科学城的空间并不大★◈。★◈。★◈。再加上轨道★◈、铁路★◈、快速路★◈、河流等元素的切割★◈，进一步压缩了中关村科学城的腾挪空间★◈。
2019年★◈，政府再次调整规划★◈，把中关村科学城扩大至海淀区全域★◈，整体思路和当初把中关村科技园逐步扩大至北京各区一样★◈，希望先进带动后进★◈、扶持政策雨露均沾★◈。
扩大后的中关村科学城★◈，打开了广阔的发展空间★◈，似乎是被打通了任督二脉★◈。★◈。★◈。
竖的是中关村大街高端科创功能聚集发展轴凯发官网入口★◈，基本上是G7沿线号线沿线）★◈，从西直门开始★◈，经过中知学核心区（即中关村★◈、知春路★◈、学院路核心区★◈，也就是此前说的原中关村科学城范围）★◈，向北经过上地软件园组团和永丰组团★◈。★◈。★◈。
横的是北清路科创发展走廊★◈，核心点是永丰组团★◈，向西是山后的翠湖区域★◈，向东是生命科学园以及未来科学城（后者属于昌平了★◈。★◈。★◈。所以没有在海淀的规划里体现出来★◈。★◈。★◈。）
对于产业而言★◈，地面都是北京★◈，到底是海淀还是昌平★◈，具体行政区划的约束其实并不突出★◈。★◈。★◈。如果单纯只看上面海淀区的规划★◈，还是容易对趋势发展形成误判★◈。★◈。★◈。
把朝阳区★◈、昌平区乃至顺义区等利益相关方的规划拼到一起★◈，就可以对产业带延展有更客观的认识★◈。美国猪ZOOM★◈。★◈。
刚才介绍过★◈，大望京区域早年间承接了国贸区域外企的外迁★◈，最近几年汇集了阿里为代表的众多互联网企业★◈，成为U型的右上角★◈，与上地西二旗为代表的U型左上角★◈，遥相呼应★◈。★◈。★◈。
U字中间连廊★◈，也就是北三四五环这个区域★◈，发展一度有些滞后★◈，但是最近几年★◈，几个点状的强化★◈，依然可以让趋势逐渐显露端倪★◈。★◈。★◈。
大家都知道★◈，字节跳动的大本营是知春路区域★◈，几万人分散隐藏在十几栋楼里★◈。★◈。★◈。
方恒已经满了★◈，到了晚上9点以后★◈，正是互联网人的下班高峰期★◈。★◈。★◈。三环边上车水马龙★◈，各种拥堵★◈。★◈。★◈。
对面的中坤广场★◈，在紧锣密鼓的装修★◈，在可以预见的未来★◈，字节这个大本营会逐渐强化★◈。★◈。★◈。
京东对翠宫饭店的改造已经完成美国猪ZOOM★◈，双11之后就会搬进去★◈，保守估计1-2万人吧★◈。★◈。★◈。
京承高速的起点★◈，就在它与北三环的交叉口★◈，太阳宫区域★◈，在这里★◈，字节又租了十万方的办公空间★◈。★◈。★◈。
其实★◈，这里不算是传统意义上的商务区★◈，但是一方面隔壁太阳宫百盛改造后成为了大众汽车的总部★◈，一方面这里往北高速去望京和未来科学城都非常便利★◈，算是被好运砸中了吧★◈。★◈。★◈。
之前亚运会★◈、奥运会★◈，有效带动了四环南北这片区域的发展★◈，但是讲真★◈，北辰的能力确实有些局限性★◈，基本上就没有留下太出彩的商办项目★◈。★◈。★◈。
对于产业方来说★◈，选择办公地址★◈，租金只是要素之一★◈。★◈。★◈。应该是周边产业基础★◈、生活配套★◈、交通状况★◈、员工通勤★◈、客户距离★◈、企业形象等多种因素综合考虑的结果★◈。★◈。★◈。
中轴线区域★◈，最大的优势除了帝都龙脉★◈，就是环境吧★◈，四环内是奥体中心★◈，四环外是奥奥林匹克森林公园★◈，没有高大建筑群的遮挡★◈，中高区基本上都是park view凯发官网入口★◈。★◈。★◈。
笔者有时候在想★◈，为啥办公就一定要往高楼林立的国贸挤呢？为啥一定要往逼仄的中关村挤呢？为啥要往吃午饭都成问题的金融街挤呢？拥挤和堵车★◈，图啥类？每天俯视奥森公园★◈，它不香吗？
这个区域目前是5号线（往北连接天通苑区域）★◈、8号线（往北连接回龙观西二旗区域）★◈、10号线号线（往西是清华）汇集★◈，码农们过来上班也很方便的好吗★◈。★◈。★◈。
后来笔者发现★◈，这个观点已经不算新颖了★◈。★◈。★◈。因为很多机构已经不是设想★◈，而是行动★◈。★◈。★◈。在逃离那些传统商圈★◈。★◈。★◈。
一般说逃离CBD的时候★◈，常见的逻辑是说CBD区域租金高企★◈，愈发拥堵★◈，而外溢区租金更低★◈，环境更好★◈，吸引中小企业向副中心迁移★◈。★◈。★◈。
安贞门中轴线附近汇集了天圆祥泰★◈、北投★◈、中海★◈、城奥等一批品质比较高的项目★◈，几年时间★◈，逐渐吸引了几千平米以上的大客户入驻★◈，促使整个区域进去了良性上升的通道★◈。★◈。★◈。
亚奥中轴线区域的办公楼租金也都在10元以上了★◈，几个顶尖项目已经干到了13-15元★◈，与国贸CBD★◈、中关村核心区已经基本持平★◈。★◈。★◈。
这个区域有我最喜欢德国暖男GMP操刀设计的亚洲金融大厦（亚投行大厦）★◈。★◈。★◈。
据说★◈，互联网大厂TX除了在鼎好大手笔租赁之外★◈，也在亚投行大厦拿下了大片的面积★◈。★◈。★◈。
行了★◈，这个新型商圈★◈，正在以肉眼可见的速度★◈，在不断填充★◈，逐渐成型★◈。★◈。★◈。趋势是U型产业带填实★◈，北清路产业带扩张★◈。
回到文初笔者抛出来的问题★◈，互联网大厂入驻一个地方★◈，对当地而言★◈，一定是好事吗？
一是城市管理者和当地政府★◈，最终都要回到一个最本初的出发点★◈，就是为自己的纳税人服务★◈。★◈。★◈。
笔者之前介绍过★◈，国内的互联网大厂★◈，多数都属于劳动力密集型★◈。★◈。★◈。如果是小企业★◈，可能还不值得仔细计算★◈，但这可是动辄几千几万人呢★◈，给区域公共服务会带来不小的压力★◈，必须计算★◈。
这大量的人口★◈，每天早晨来晚上走中午靠外卖★◈，当地政府一定会算账★◈，这红红火火的企业运营★◈，给当地贡献了啥？
公司本身或者它的上下游生态★◈，是不是我的税收贡献者★◈。★◈。★◈。当然★◈，也不是只看它自己★◈，还要看它是否可以有利于培育区域的产业生态★◈，从而孵化出更多的税收贡献者？
它是否有效拉动了辖区内的就业★◈，还是它的员工都是住在其他区★◈、只是过来上个班？它是不是有效带动了区域价值（尤其是房产价值）的提升？
//备注★◈：房产价值的提升★◈，实质是土地价值的提升★◈，而土地是重要的国有资产和财政收入
这还只是收入项★◈，还要考虑成本项★◈，区域内的公共服务品质是否被挤压？道路是不是更拥堵★◈、停车位是不是越来越不够用★◈、各种快递员和外卖小哥是不是越来越多越集中★◈、环境是不是越来越不好管★◈。★◈。★◈。
可能这个问题在1年左右这样的短期内★◈，还不是很明显★◈，但如果放在3-5年这样的期限上来看★◈，就会明显的多★◈。★◈。★◈。物流行业算是殷鉴之一吧★◈。★◈。★◈。
突然想到了早年间一个朋友的经历★◈。★◈。★◈。他新加入一家百货公司★◈，参考行业做法★◈，年底搞各种优惠大促★◈，也就是常见的满多少钱减多少钱★◈，结果★◈，那年人气特别旺★◈，人山人海的★◈。★◈。★◈。
但最后一算账★◈，公司是亏的★◈，据说是因为大家都是新手没经验★◈，满减政策算错了★◈。★◈。★◈。搞成了真正的“赔本赚吆喝”★◈。★◈。★◈。
算账只是认识外部世界的一种方式★◈，并不一定是绝对或者单一的判断标准★◈，但是如果账都算不过来★◈，那肯定是隐藏了一些咱们没有意识到的问题★◈。★◈。★◈。
可能差异点在于是算短期还是算长期吧★◈。★◈。★◈。有些人是只看短期★◈，有些人是牺牲了短期利益★◈，但是换来了长期繁荣★◈。★◈。★◈。
如果一种合作凯发官网入口★◈，有一方是持续吃亏的★◈，那你一定要小心了★◈，你看中的是人家的利息★◈，人家盯上的★◈，可能是你的本金★◈。★◈。★◈。
还是那句话★◈，不动产行业本身就是和政策紧密相关的★◈，政府规划指引★◈、政策拉抬或打压★◈，与市场力量之间肯定一直会相互拉扯★◈。★◈。★◈。多算一算★◈，没坏处★◈。
有时是合力★◈，有时是消耗★◈，有时是侧面★◈，不同参与者其实大多是在寻找适合自己的方向而已★◈。
与商办酒店这样的业态相比★◈，产业相关的业态（产业园★◈、工业园★◈、物流冷链★◈、数据中心凯发官网入口★◈、配套居住等）★◈，与政策的关联度更高★◈，换言之★◈，也就更需要寻找自己与政策之间的切入角度★◈。★◈。★◈。
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