凯发K8官网APP|雏形明子|2023年产业园区将迎来新爆发
k8凯发ღღ✿，凯发k8国际ღღ✿，说出了一个现实——这个行业发生了一个巨大的变化ღღ✿。今天主要从三方面展开分享2022年产业园区行业分析ღღ✿：
2021年整个产业园区市场可谓是“又难又卷”ღღ✿，运营商基本拿不到土地ღღ✿，特别在长三角ღღ✿、珠三角拿土地做园区是非常难的ღღ✿。
以上海为例ღღ✿，所谓的“国进民退”是真实存在的ღღ✿，浦东的领导认为不能把民企或者市场化的产业开发商引到浦东来ღღ✿，他希望通过国企来打造园区ღღ✿。同时“招商难”的现象也很普遍ღღ✿，疫情导致很多企业的收入或者初创企业没有了ღღ✿，客户发生了非常大的变化ღღ✿。
上海ღღ✿、深圳和北京都出现了一个共同的情况ღღ✿，就是办公载体的降级ღღ✿，核心区域开始出现空置ღღ✿。像陆家嘴ღღ✿、福田区ღღ✿、北京国贸都出现这个问题ღღ✿，这些企业都在往更远的地方走ღღ✿，寻求更低的房租ღღ✿。在园区运营方面ღღ✿，几乎没有看到比较成规模的ღღ✿、合适的运营雏形明子ღღ✿，未来的园区运营还有很大的发展空间ღღ✿。
近年来的宏观经济与国内外环境ღღ✿，很多专业的经济学家ღღ✿、公众大V都已经做了很多详细的分析ღღ✿，我们也不过多赘述ღღ✿，在此只分享几个简单的数据现象ღღ✿。
第一个数字是2035ღღ✿。中国面临的是什么情况呢？到2035年ღღ✿，中国会有4亿老龄化人口ღღ✿，也就是到那个时候为止ღღ✿，中国就进入了重度老龄化的时候ღღ✿。如果2035年我们在“科技树”的攀爬还没有达到一定程度ღღ✿，不能获取超额利润的话ღღ✿，我国有可能会步入中等发达国家收入陷阱ღღ✿。这是我们对2035年的理解ღღ✿，到今天为止还有13年左右的时间完成科技的逆袭ღღ✿。
第二个是中美贸易战ღღ✿。美国也在跟英国进行方方面面的斗争ღღ✿，他奉行的是大陆政策ღღ✿，我不和外部做任何贸易ღღ✿，所以把自己培养成世界最大的市场ღღ✿。中国有什么？中国其实没有市场ღღ✿，我们所谓的市场就是在北上广深四个一线城市ღღ✿，再加上几个新一线ღღ✿、二线城市的两到三亿的消费市场构成的中产ღღ✿，这和美国相比还差得很远ღღ✿，还有一半人口形不成市场ღღ✿。我们有一点点低廉的原材料市场ღღ✿。
外部环境是什么？美国有低廉的原材料ღღ✿，有核心的技术ღღ✿，但是因为他奉行的是新古典主义ღღ✿，不会在国家政策方面干涉特别多ღღ✿，最近美国明显加强了“有形之手”凯发K8官网APPღღ✿，在技术上扼杀中国ღღ✿。美国不和我们玩了以后ღღ✿，我们的战略应该尽量在全世界拿到便宜的原材料ღღ✿，拿到欧洲的技术ღღ✿，通过自己的研发去尽量追赶美国的技术ღღ✿，在这个里面ღღ✿，最核心的就是要扩大自己的内需市场ღღ✿，而这个内需市场是方方面面的ღღ✿，和税收ღღ✿、企业的收入结构ღღ✿、员工的收入结构有巨大关联ღღ✿。
俄乌战争的局势大家也都看到了ღღ✿，局面明显从闪电战打成加长战ღღ✿，俄罗斯再派兵ღღ✿，他的经济完全支撑不住ღღ✿。而对我们来说只有好处没有坏处ღღ✿，有了这场战争ღღ✿，欧洲企业大单全部落在中国ღღ✿，包括宝马电动化市场落在沈阳ღღ✿，一汽奥迪电动化市场落在长春ღღ✿，欧洲的技术会更倾向和中国合作ღღ✿，拿到更多的市场ღღ✿。
这是我们对整个外部大环境的认知ღღ✿。10月之后ღღ✿，或许会对国内疫情管控产生新的变化ღღ✿，这也是我们非常期待的ღღ✿。
从国内政策来看ღღ✿，对行业发展影响最大的政策有两个ღღ✿，一个是房地产政策调控ღღ✿，整体形势收紧ღღ✿，还在试图以地产思维运营园区的企业已经出现问题ღღ✿。另一个是公募REITs的推行ღღ✿，它给所有懂运营ღღ✿、懂资产的人提供了一个通路ღღ✿，它也解决了园区退出的最后“一公里”的问题ღღ✿。在这个方面ღღ✿，我们认为可能会涌现出一些新势力ღღ✿。目前所有公募REITs产品的运营机构还都是原始权益人ღღ✿，而原始权益人的运营能力还有待提升ღღ✿。公募REITs发行之后ღღ✿，国内外资本对于优质资产追逐会导致行业逐渐诞生一系列专业团队ღღ✿。
越是在这样的环境下ღღ✿，越是会迸发新的机会和团队ღღ✿，环顾这一整年ღღ✿，我们认为可以用“不破不立ღღ✿，破而后立ღღ✿，晓瑜新生”来描述行业变化ღღ✿。
这一年行业出现了三个新的变化ღღ✿：新秩序ღღ✿、新势力ღღ✿、新玩法ღღ✿。这其中有可能是新秩序导致了新势力ღღ✿，也有可能是新势力催生了新秩序ღღ✿，它们可能互为因果ღღ✿。
先来看新秩序ღღ✿，说到新秩序就要说旧的秩序是什么ღღ✿。华人前首富李嘉诚说的三个词“LOCATIONღღ✿，LOCATIONღღ✿，LOCATION”ღღ✿，这其中蕴含两层含义ღღ✿。美国资产管理机构ღღ✿，比如黑石ღღ✿，就是用这样的逻辑做的ღღ✿，当他发现一个低于市场价值物业的时候会进行买入ღღ✿、修缮ღღ✿、改进ღღ✿，再提升效率ღღ✿，最后出售ღღ✿。这和李嘉诚所说的LOCATION不谋而合ღღ✿。中国有没有这样的逻辑？有ღღ✿，让我们在座任何一人管陆家嘴的一栋楼的出租ღღ✿，你绝对不会弄到低于90%ღღ✿。为什么？LOCATIONღღ✿，这是第一层含义ღღ✿。
我们也可以换个角度理解LOCATIONღღ✿，为什么是这个地方位置好？这是我们要思考的问题ღღ✿，这是园区和地产最大的不同ღღ✿，我们做园区可以改变一个区域的LOCATIONღღ✿。我们想一想ღღ✿，有两个地区ღღ✿，一个是北京旁边固安ღღ✿，储备粮基地ღღ✿。还有一个地方是蛇口ღღ✿。固安和蛇口都是绝佳的位置ღღ✿，因为香港的产业一旦溢出凯发K8官网APPღღ✿，蛇口是最近的选择ღღ✿，而北京产业一旦溢出ღღ✿，固安一定是最好的选择ღღ✿。但如果回到最开始去看蛇口当年发展阶段或者固安发展的阶段ღღ✿，所有北京的企业和香港财团他们并不认为那个地方是很好的选择ღღ✿，为什么？因为那个时候LOCATION概念还没形成ღღ✿，是经过蛇口和华夏不断的打造ღღ✿，把这个LOCATION打造出来之后ღღ✿，它整个的资产才实现了增值ღღ✿。这是我们认为园区最大的魅力ღღ✿，我们把这个叫新旧秩序的转换ღღ✿。
第二层含义是什么？我觉得李嘉诚讲的LOCATION还有一个更重要的信息ღღ✿，香港经历六次房地产周期的市场ღღ✿，我们在座的所有人经历的只是国内的房地产市场ღღ✿，如果从1998年开始算ღღ✿，到2018年也是完整的20年ღღ✿。到今天为止也不能说这个周期见顶了ღღ✿，只能说在顶部ღღ✿，什么时候往下走不知道ღღ✿。我们经过了大半个周期或者半个周期ღღ✿，对于位置的看法我想未来还会发生巨大的变化ღღ✿。
经过了周期的检验之后你才会发现什么样的运营是好运营ღღ✿。我们认为可能把运营分成两块ღღ✿，一块叫政府的大运营ღღ✿，我们觉得很多政府其实不太懂产业的大运营ღღ✿，另外一块就是运营商ღღ✿，我们叫小运营ღღ✿，小运营可以做很多为企业服务凯发K8官网APPღღ✿、促进产业发展的事ღღ✿。
而新秩序的产生ღღ✿，会伴随着权力的交替ღღ✿。我们每个人最多也就30年职业生涯ღღ✿。当一个人ღღ✿、一个团队有了20年的成功经验之后ღღ✿，你再跟他说他过去的经验可能是错的ღღ✿，他的第一反应肯定是你哪蹦出来的毛头小子这么跟我说话ღღ✿。所以国内两家比较领先的企业ღღ✿，他们的创始人和团队都是以60后作为主力ღღ✿，不太可能讲新秩序的运营ღღ✿，被过去一直成功的团队或者企业家所接纳或者认可ღღ✿。而80后ღღ✿、90后我们接触不少行业里面不管是二代上位还是重新创业ღღ✿，80后ღღ✿、90后对于运营的理解可能和20年前老一辈截然不同ღღ✿，这也让我们觉得非常令人兴奋ღღ✿。
在新势力的横扫之下ღღ✿，我们认为90%的产业地产公司会面临无业务可做的局面ღღ✿，不一定公司倒闭ღღ✿，但是会拿不到新项目雏形明子ღღ✿，无法健康发展ღღ✿，没项目做了ღღ✿，员工收入下降ღღ✿，自然而然也会离开了ღღ✿。尤其是以下这三个类型的公司ღღ✿。
首先是房地产模式的产业地产开发商ღღ✿，2016年开始出现高周转的时候我们就说过ღღ✿，园区有两端ღღ✿，一端是原材料ღღ✿，从政府拿地ღღ✿，另一端就是销售ღღ✿。我们认为企业的韭菜会先被割完ღღ✿，没想到是政府韭菜先被割完ღღ✿。我们还碰到小的开发商ღღ✿，产业运营很强ღღ✿，就会把某东ღღ✿、某南在谈的地直接抢下来ღღ✿，条件还会更好ღღ✿。
二是纯“二房东”式轻资产公司ღღ✿，在深圳本土ღღ✿、上海当地ღღ✿、北京都存在这样的公司ღღ✿，吃差价ღღ✿，原因是信息不对称ღღ✿，并不是因为你提供其他不一样的服务ღღ✿。我们也去过这样的轻资产公司ღღ✿，我认为大部分“二房东”式轻资产公司不具备运营能力ღღ✿，不具备为企业提供附加价值的能力ღღ✿。
最后就是平台公司ღღ✿，只会融资和开发的平台公司日子也会越来越难过ღღ✿。这三类公司的短板统统指向一个点ღღ✿，就是运营ღღ✿。这也是我们今年重点想围绕变化展开的关键点ღღ✿。
我们可以先讲一下联东这家公司ღღ✿，联东也在做产业投资ღღ✿，比如他投资了一个杭州做生物医药的公司ღღ✿，目的非常简单ღღ✿，是要抓住更多企业资源ღღ✿。
很多做园区的企业家都说我们除了租售之外ღღ✿，是不是能做产业投资？产业投资不是一般企业可以做成功的ღღ✿，联东不是不能做ღღ✿，但做了成功概率会比较低ღღ✿。
为什么张江可以做产业投资？核心不是它的产业投资经理能力有多强ღღ✿，也不是里面的企业资源有多好ღღ✿，根源在于它能够创造一个环境ღღ✿，让中小企业在这个环境当中迅速成长ღღ✿，迅速变大ღღ✿，在这样一个池子当中做投资ღღ✿，你成功的概率才会变高凯发K8官网APPღღ✿。这是他做产业投资成功的核心逻辑ღღ✿。这就是为什么我们说其他园区要做产业投资要慎重ღღ✿，如果没有这个环境ღღ✿，你做产业投资和赌博没有太大区别ღღ✿。
接下来会出现哪些新势力？首当其冲的是资本ღღ✿，以康桥资本为例ღღ✿，作为一个PE/VC的基金ღღ✿，康桥资本在静安区拿了一块30亩的地ღღ✿，办理了一个总部ღღ✿，放了三家上市公司ღღ✿，这是很多产业非常眼馋的结果ღღ✿。
另一个是产业龙头企业ღღ✿。以千年健康为例ღღ✿，是一家生物医药行业的CRO企业ღღ✿。为什么？因为我们看到无论在深圳ღღ✿、上海ღღ✿、北京ღღ✿，政府更倾向于把工业土地交给这些产业的龙头ღღ✿，因为既然你想赚这个钱ღღ✿，我为什么不把这些钱让产业龙头赚呢？在产业龙头这一块ღღ✿，我们认为不会是所有龙头企业都做得好ღღ✿，为什么？因为早些年三一重工等一系列大面积在全国落地的现象历历在目ღღ✿，最后结局都是廉价把地卖掉了ღღ✿。问题的本质是把猪和猪肉混淆了ღღ✿，给你一块猪肉回家烧一烧就能吃了ღღ✿，给你一头活猪回家可能真处理不了ღღ✿。
另外ღღ✿，是地方非高周转开发商也是典型的新势力代表ღღ✿，我们认为他们有机会建立比较好的模式ღღ✿。还有一类型是园区运营势力ღღ✿，以上海鼎榕为例ღღ✿，我们认为他们会成为未来产业园区运营的ღღ✿。
未来市场主要四种玩家ღღ✿：地方国控园区会占据60%的市场ღღ✿，过去的市场主力会退化到15%左右ღღ✿，产业方ღღ✿、产业龙头这个比例不好估ღღ✿，一定要看产业方是不是想赚地产的钱ღღ✿，如果想赚地产的钱一定做不好ღღ✿。最后就是基金方ღღ✿，我们不要小看它ღღ✿，中国可能未来会诞生一系列类似于中国版的黑石ღღ✿，这是很容易出现的局面ღღ✿，因为在中国有非常多的团队能够做到把一个物业从空置做到满足REITs发行的条件ღღ✿。
关于新玩法ღღ✿，多层厂房和特色产园区都是很有趣的话题ღღ✿。我们看到各个开发区或者产业核心区更倾向于建办公楼ღღ✿，为什么？因为这是领导的面子ღღ✿、政绩ღღ✿。而未来在张区ღღ✿、苏州工业园区核心区ღღ✿、在深圳核心区ღღ✿，我们认为工业厂房是必备的ღღ✿。因为今天明显可以感受到各个地方政府对于工业的回流ღღ✿，对于二产的回流要求非常高ღღ✿，所以最终一定会在核心区域践行这一点ღღ✿，而不是像现在ღღ✿，仅在东莞ღღ✿、深圳一些比较偏的地方出现ღღ✿。而且未来产业核心区域会非常需要这样的产业载体ღღ✿，只有这样的产品才能代表中国的制造业真正超过美国ღღ✿。
特色园区各个地方都在提ღღ✿，各大城市发布的特色园区我们看了很多ღღ✿，大部分都是不行的ღღ✿，做不好的ღღ✿。特色园区背后有非常深刻的产业发展逻辑ღღ✿，我们也只对生物医药和集成电路两类园区有一点点皮毛的认知ღღ✿，我们认为今天看到的大多数成熟的特色园区ღღ✿，实际上是过去多位领导的功绩的积累ღღ✿，而不是现在运营团队一蹴而就的结果ღღ✿。未来ღღ✿，这一块仍然是蓝海区域ღღ✿。
从行业现状来看ღღ✿，目前产业园区各链条板块ღღ✿，最短的板毫无疑问是运营ღღ✿，大多数企业我们觉得在部门设置上还有很多问题ღღ✿，可能对于成本的投入ღღ✿，对于团队的设置ღღ✿，甚至对于未来的盈利模式非常不清晰ღღ✿。而对于其他的招商ღღ✿，我们可以想一下ღღ✿，反过来讲园区的招商就是企业的投资ღღ✿，企业为什么会来？你有给他合理的原因吗？还是只是靠个人关系或者酒场上的一杯酒的关系？到底是什么样的原因这是值得我们思考ღღ✿。
我们去年花了大量的时间进行调研ღღ✿，总结行业的两种绝路ღღ✿，以销售为主园区运营商将面临很大的压力ღღ✿，而没有运营能力的“二房东”们也将逐渐被市场淘汰ღღ✿。两种困境ღღ✿，轻资产运营盈利模式尚未走通ღღ✿，而政府平台公司运营能力普遍较低ღღ✿。两种未来ღღ✿，一个是产业运营雏形明子ღღ✿，讲究“无中生有”ღღ✿，把产业从0到1做出来ღღ✿，二是资产运营ღღ✿，就是资产回报率ღღ✿，讲究“有中生新”ღღ✿。
目前市面上的轻资产模式有几个等级ღღ✿，最底层的企业被迫转型ღღ✿，受限于拿地难等原因ღღ✿，部分运营商被迫转型轻资产业务ღღ✿。往上有公司规模扩张ღღ✿，核心团队需要管理更多的园区项目ღღ✿，拓展轻资产业务ღღ✿，再往上是主动转型轻资产运营ღღ✿，更看重资产价值提升带来的收益ღღ✿。不少轻资产团队说准备上市ღღ✿，准备冲100万方的管理面积凯发K8官网APPღღ✿，我觉得没想清业务之前有点难ღღ✿。最顶层就是做凯德ღღ✿、普洛斯ღღ✿，已经具备成熟资产运营体系ღღ✿，成功操盘项目的运营退出ღღ✿，团队可以把物业收益率打造到6%以上ღღ✿，真正实现轻重的分离ღღ✿。这是我们所说轻资产的主要模式ღღ✿。其他模式可以是短期ღღ✿，可以是5-10年的ღღ✿。
我们回顾一下2021年的数据统计ღღ✿，三个图表非常明显的体现了这个万亿级市场的焦虑ღღ✿。除了营收还是在增长以外ღღ✿，其他数据全面下降ღღ✿，尤其净利润几乎腰斩ღღ✿，净资产收益率跌到恐怖的1.81%ღღ✿，意味着把钱交给公司甚至不如把钱存给银行ღღ✿。这是一个非常危险的信号ღღ✿，产业园区还赚钱吗？值得思考ღღ✿。这就是我们和大家分享的一句话ღღ✿，如果你想转型做产业园区ღღ✿，我想还是别了ღღ✿。
拆开来看ღღ✿，或许可以解释部分原因ღღ✿，5年来政府主导企业的净资产收益率基本没有什么变化ღღ✿，发展稳健ღღ✿，但是市场主导企业的净资产收益率下跌严重ღღ✿，这也是导致行业整体盈利性下降的主要原因ღღ✿，再往下深究ღღ✿，就会发现ღღ✿，净利润的腰斩ღღ✿，主要是由于华夏幸福ღღ✿、荣盛发展等公司的净利润将为负值ღღ✿。
从分业务板块来看ღღ✿，“卖房ღღ✿、卖载体”依然是2021年对营收最为行之有效的途径ღღ✿，占比65.67%ღღ✿；园区租赁和物业费收入变化不大ღღ✿，疫情并没有对园区业绩产生较大影响ღღ✿；土地开发端收入持续下降ღღ✿，二级开发的多项细分业务在不断被发掘ღღ✿，盈利模式多样化发展ღღ✿。
整个行业的趋势开始变得稳定ღღ✿，从最近五年前十名的营收在50-70%之间ღღ✿，净利润突然暴增了ღღ✿，开始说明利润向头部企业集聚ღღ✿，很多尾部企业利润都是负的或者活不下去了ღღ✿。最新统计的百亿俱乐部ღღ✿，大多数具备园区的业务ღღ✿，这里面的业务很多还是来自房地产雏形明子凯发K8官网APPღღ✿，后面我们会把业务进行进一步剥离ღღ✿。
租金TOP10的数据和往年有巨大变化ღღ✿，2021年上海临港租金有50%的增长率ღღ✿，一下子跳到第三名ღღ✿，已经快接近蛇口了ღღ✿，陆家嘴稳坐第一名ღღ✿，租金大概46亿ღღ✿，但陆家嘴回报率不一定那么高ღღ✿，临港片区的发展可能是一个很大的过程ღღ✿。前十名收入都超过了10亿ღღ✿，说明他们可以稳定发展产业载体ღღ✿，在不背太大债务压力的情况下ღღ✿，现金流能够自己转过来ღღ✿。这是一个很好的现象ღღ✿。临港租金巨大的变化就是找现房找不到ღღ✿，大家可以适当关注临港的股票ღღ✿。
从产业园区类REITs市场表现来看ღღ✿，除了苏州工业园区稍微低一些ღღ✿，基本都是在40%以上ღღ✿，说明整个供需市场是非常的稳定ღღ✿，近期大家也都有看到ღღ✿，几大产权类REITsღღ✿，一共有将会迎来一波扩募ღღ✿，也就说明什么？REITs会形成全国产业园区资产交易的一个新的市场ღღ✿，已经成立的REITs会吸收新项目ღღ✿，新项目已经有了除了REITs全新的退出通道就是收购并购ღღ✿。
随着公募REITs的发行ღღ✿，产业园区的金融通道已经被打通ღღ✿，各路资方对产业园区行业等关注度也不断提升ღღ✿，甚至涌现出一些资方下场做产业园区的现象ღღ✿，同时长期来看ღღ✿，重点城市核心地段的优质载体将存在更大的升值空间ღღ✿，可预见的ღღ✿，资方也将持续加大在产业园区方向的投资
产业是园区发展的根本ღღ✿，在行业的不断成熟发展之下ღღ✿，是否具备“产业思维”将是后续园区运营商的生死线ღღ✿，以“地产思维”运作园区的企业将受到市场的审判ღღ✿，首当其冲的是经营业绩的影响ღღ✿，其次是在政府端拿地拓展的影响ღღ✿，以产业发展为主导的园区运营商将在后续迎来更大的盈利空间以及合作机会凯发K8官网APPღღ✿。
之前专业的资产管理团队ღღ✿，只能在大资产或者大资本体系内ღღ✿，离开这个体系一身本领没有用武之地ღღ✿。随着公募REITs产品不断上市ღღ✿，基金管理人和原始权益人都希望找到成熟稳定的团队提高租金ღღ✿，最终必然会形成一个稳定的市场ღღ✿，可以预计的是这些有资产运营管理能力的团队将获得最大的红利ღღ✿。
在国家“十四五”发展规划中ღღ✿，再次将制造业确立为重要的产业发展方向ღღ✿，各省市也都相继出台了制造业十四五规划ღღ✿。制造业的蓬勃发展ღღ✿，直接推动了工业厂房这类载体的再度回归ღღ✿，二三线城市成为追逐的最大热点ღღ✿，甚至出现了“写字楼空置ღღ✿、厂房一房难求”的局面ღღ✿。但同时ღღ✿，工业厂房也需要随着制造业的转型升级以及城市大环境不断迭代ღღ✿。
进入存量时代ღღ✿，为解决工业用地紧张的问题ღღ✿，促进土地集约化利用ღღ✿，进一步优化产业结构ღღ✿，降低企业成本ღღ✿，“工业上楼”模式逐渐产生ღღ✿。虽然目前该模式只在深圳ღღ✿、东莞等地实践推广ღღ✿，但从发展需求来看ღღ✿，除了一线城市之外ღღ✿，其他各城市产业集聚区的厂房市场都是非常紧缺的ღღ✿，这也是“工业上楼”发展的先决条件ღღ✿，因此ღღ✿，“工业上楼”模式会首先更集中地出现在城市的产业集聚区ღღ✿。
在产业园从“大而全”向“小而精”转变的大趋势下ღღ✿，园区模式也呈多样化发展ღღ✿，除了土地ღღ✿、载体的租售之外ღღ✿，园区运营商在产业服务方面的多样化发展也催生了更多的细分赛道不断发展ღღ✿，轻资产运营模式ღღ✿、特色产业园区运营ღღ✿、产业投资等方向赛道都将存在非常大的发展机遇ღღ✿。
随着数字经济的发展ღღ✿，大数据被广泛应用ღღ✿，众多领域因此而掀起变革的巨浪ღღ✿，招商工作也不例外ღღ✿，传统的活动ღღ✿、人脉ღღ✿、感情ღღ✿、短利等招商模式正走向末途ღღ✿，以大数据ღღ✿、互联网ღღ✿、人工智能为代表的新一代数字技术推动了招商的新趋势ღღ✿。
园区运营可以变现之后ღღ✿，轻资产运营不止赚二房东的钱ღღ✿，更有机会参与到资产升值的分红当中ღღ✿。头部的几家运营机构将变成稀缺资源ღღ✿，有眼光的国有企业需要提前布局ღღ✿。在这领域当中ღღ✿，民企绝对会成为龙头老大ღღ✿，而国有企业和央企更有可能是以跟随者或者旁观者的深入切入ღღ✿，至于具体哪种身份就得看国企改革的力度了ღღ✿。
从各大园区运营商的产业投资表现来看ღღ✿，产业投资是一种结果ღღ✿，背后真正的能力是产业创新孵化ღღ✿。因此在创新孵化能力不足的地方ღღ✿，小微型企业很难通过自身解决发展中遇到的政策问题雏形明子ღღ✿、资金问题ღღ✿、人才问题ღღ✿，企业整体创新能力不足ღღ✿，园区更难以实现产业投资的目的凯发K8官网APPღღ✿。只有产业创新孵化能力较强的园区ღღ✿，才会产生可观的产业投资收益ღღ✿。
从上市公司来看ღღ✿，我们长线%ღღ✿，发展规模较快ღღ✿，同时临港片区已经形成一定的产业集聚ღღ✿，后续发展仍大有可为ღღ✿。短线年受被投企业股价波动影响ღღ✿，利润率出现一定的下滑ღღ✿，但是张江高科的产业发展能力依然强劲ღღ✿，整体态势持续向好ღღ✿。
